圣典婚姻家事普法
家事房屋买卖纠纷
如何追索房屋卖房款
如何保护老年人合法权益
（标准案例示范 ）
庄荣华律师讲解步骤与技巧
（2020-11-16结案）
秦淮区真实案件
导读：
商品房买卖合同纠纷已经占房产纠纷中的热门大比例纠纷，大多集中为瑕疵履行、一房二卖、拒绝过户、户口迁移、共有纠纷、无权处分、抵押纠纷等领域，本案系双方家庭成员之间的房屋买卖合同纠纷，卖房人为奶奶，买房人为孙女，且双方共同居住生活多年，原告主张房屋或者房款，被告答辩为本案应当驳回原告全案诉讼请求。
基本案情：
原告诉讼主张:
返还房屋或支付房款
理由：
1、双方于2020年8月7日签订的房屋买卖合同纠纷非真实意思表示
2、原告曾经有脑部严重疾病，并且做过相关手术
3、原告名下无房款、也基本无存款，生活、经济、居住均困难
4、原告多年前就已经留有公证遗嘱，案涉房屋最终由3个儿子继承
5、被告就案涉房款分文未支付
被告答辩：
理由：
首先认为人民法院应当裁定驳回原告的起诉，理由诉请不明确
其次认为该房屋买卖系双方真实意思，不违反法律规定，原告诉讼非真实意思，可能受到他人指使。
最后认为该房屋系共同生活多年的家庭成员之间的房屋买卖，不同于普通陌生人之间的房屋买卖，该房屋买卖以及房款交付均由被告父亲操办，且已经支付。
原告为强化自己的主张提供了若干证据：
1、房屋买卖合同全套材料
2、原告本人的各类就诊记录
3、原告本人名下无房的房产局材料
4、原告本人的养老金银行流水
5、原告本人曾经的遗嘱公证书
6、原告另外两个儿子的谈话笔录
庭审中事实询问环节
原告代理人问：本案房款被告有无支付？
被告方：不予正面回应
法官问：本案房款被告有无支付？
被告方：1、买房、支付均有被告父亲操办，2、被告父亲已经过世，3、被告本人其实无能力支付，4、被告无其他书面证据能够证明房款已交付，5、双方共同生活多年被告家庭对于老人照顾较多，感情深厚。
庭审后的单独谈话
正式开庭后承办法官为进一步核实案情，分别找原被告进行谈话
与原告谈话之时，老人明确表示未收到房屋款项，更加没有收到被告父亲的房款，考虑到房屋已经过户至孙女名下，为平息双方纠纷房屋可以归孙女所有，但房款必须支付，同时原告看病生活都成问题，本案不存在任何形式的赠与意思表示，希望法庭能够尽快判决支持原告诉讼请求。
财产保全措施
在开庭之后原告代理人协助原告就案涉房屋依法进行了财产保全，以确保后续财产能够顺利执行，以维护老年人合法权益。
法律常识解读:
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
赠与合同，是指赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的合同。
裁判文书：
江苏省南京市秦淮区人民法院
民事判决书
(2020)苏01 04民初号
原告：A，女，汉族，1938年生，住南京市。
委托诉讼代理人：庄荣华，江苏圣典律师事务所律师。
被告：B，女，汉族，住南京市秦淮区。
原告A与被告B房屋买卖合同纠纷一案，本院2020 年10月13立案后，依法适用简易诉讼程序公开开庭进行了审理。
原告A委托诉讼代理人庄荣华、被告B及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告A向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付1000000元卖房款；2．判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系83年岁的老人，系被告的奶奶，原先因头部疾病做过相关手术，至今仍有很多慢性病与老年病。南京市秦淮区房屋系原告唯一住房，如果失去该房屋就无固定住所，原、被告双方于2020年8月7日在房产局签订的房屋买卖合同并非是原告的真实意思，加之分文未支付卖房款，更加导致原告的生活困难与居住困难，该房市场价为1750000元，而本案合同成交价为1000000元，明显低于市价30%，对于原告属于显失公平的交易。考虑到双方的亲属关系，被告如果能够将房屋还给原告或者支付1000000元卖房款，双方纠纷也能平复。故诉至法院。
被告B辩称，一、原告的起诉立案不合法，无明确诉讼请求，应当驳回原告诉请；原告和被告在一起共同生活多年，被告有理由相信本案起诉并非是80余岁老人真实意思，诉称事实毫无证据，也不合法，所谓老人无固定居所不存在，案涉房屋买卖不影响老人居住和改善，依然是一起共同生活的家庭；第二，导致原告生活更加困难不是事实，作为8 0多岁老人被以谎言方式骗走，被告向公安机关求助，被告知老人安全，但见不到老人，也不告知老人住哪；第三，所谓低于审场价是凭空猜测，房屋过户事宜是由被告故去的父亲与原告协商的，款项也是其支付的，案涉房屋买卖是经过相关政府部门监管，该买卖合同合法有效，应当受到法律保护。
原告A①提出房产交易资料一套，包括房产证、土地证、不动产登记申请表、买卖合同复印件二十四页，证明案涉房屋在201 年登记在原告名下，2020年8月7日双方签订买卖合同，约定房价1000000元，过户被告名下；②提出原告出院记录原件三页，证明原告患有中风、脑梗死等疾病；③提出《不动产查询结果》原件一页，证明2020年10月22日原告名下无房产；④提出《中国农业银行银行卡／活期存折交易明细清单》打印件二页，证明原告在银行无存款；⑤提出《公证遗嘱》复印件三页，证明原告立了遗嘱，案涉房屋留给三个儿子的继承，大儿子和二儿子各25%，小儿子50%；⑥提出原告代理人与案外人的谈话笔录，证明其同意原告遗嘱内容等证据，被告B对证据①的真实性合法性确认，但不能证明原告诉讼主张，反而证明案涉房屋过户是合法有效的；对证据②真实性确认，不能证明原告诉讼主张；对证据③真实性合法性确认，不能证明原告诉讼主张，证据④个人养老金账户，不能证明原告的诉讼主张，也不能证明原告的财产状况；对证据⑤真实性、合法性予以确认，不能证明原告的诉讼主张，且遗嘱是四年前公证，反映出倾向给与被告父亲；证据⑥谈话笔录是律师单方工作行为，不具有证据三性。
被告B①提出南京市秦淮区居委会出具情况证明，证明案涉原、被告双方共同生活的关系；②提出南京市公安分局朝天宫派出所证明，证明情况和居委会情况一致，被告父亲在2020年的8月8日因病去世后，原告被其二儿子采取一定方式带离，之后下落不明，被告母亲带人去寻找，但是二儿子不提供，之后报警也没联系上；③提出被告通话记录，证明8月13日，原告曾打电话给孙女和媳妇，但没有说话，怀疑有人对手机进行设置等证据，原告A对证据①、②的真实性认可，被告报警是想找到A本人，但是老太太不愿意见他们，所以起诉到法院了，证据③不能证明被告的主张。
本院依法对证据进行了审查确认并在卷佐证。
经审理查明，2 02 0年8月7日，原告A与被告B在南京市房产交易中心签订《南京市存量房买卖合同》，载明原告A将南京市秦淮区房产出售给被告B，转让价为1000000元，支付方式为自行全额给付，并于2020年8月7日交付房屋。双方签署合同附件一：房屋状况说明书；合同附件四：声明（非资金监管），载明“双方经协商一致，同意采取非资金监管方式，自行支付房价款，并自行承担房屋转让价款安全风险的全部责任”；签署合同附件五：自行交易声明，载明“交易双方郑重声明坐落于秦淮区的房屋及其相应的国有土地使用权，交易过程申未委托任何经纪机构促成交易，系自行成交，自行办理交易登记手续，自行承担交易中的权属风险和交易风险，如有一切纠纷由交易双方自行协商解决或通过司法途径解决。
本院认为，原告A与被告B订立的《南京市存量房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有约束力。被告A于合同签订后，要求被告B支付房屋转让价款，被告B未提出已支付房屋转让价款的证据，应承担继续履行合同责任。原告A主张被告B支付房屋转让价款诉讼请求，并无不当，符合法律规定，应予支持。被告B以其一家与原告长期共同生活、其父与原告就案涉房屋有约定为由抗辩，但未提出证据证实，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第七项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条、第一百六十条规定，判决如下：
被告于本判决生效之日起十日内向原告A支付房屋转让价款1000000元。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6900元，诉讼保全费5000元，由被告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。
南京市秦淮区人民法院
审 判 员 陈 炜
二O二O年十一月十六日
见习书记员 刘嘉岑
律师结语：
老年人的晚年生活本应该平静、安宁，老年人的重大人身、财产处分决定各个子女也应当积极关心并给予帮助，老年人的唯一住房的处置和出售更加应当慎之又慎，本案原告的唯一住房已经过户，老人即使拿到100万房款也与自己有固定的住所大有不同，期望更多家庭中的成年子女能够抽空多看望自己的父母，多了解父母的实际情况，对于重大问题各个子女之间应当友好协商，以维护老年人利益最大化的角度妥善处理家庭问题。
案后思考：
仔细聆听律师的分析，抓住律师分析的要点，整合自己能够掌握有限的资源，把自己的价值信息打包交付给律师，并依此获取回报！【戒除诚惶诚恐的不良心态】
在混乱中应当先建立信息的秩序，再建立自己内心的秩序。
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