房改房买卖、权属类案件审理中的若干问题

作者：南京市中级人民法院　杭鸣

家庭成员之间涉及房改房买卖、权属类案件的审理一直是审判实务界的难题，其中涉及到的一些问题颇有争议，笔者梳理了此类案件中容易出现的问题，并针对不同情形提出具体处理意见，以期求教于同仁：

一、关于两种不予受理的情形

1、公有房屋承租人及家庭成员之间因公有住房购买主体资格、应当参加房改而未能参加、应当享受的福利分房面积标准、购买价格等发生争议的，属于执行房改政策产生的争议，应当向公有住房行政主管部门反映，不属于人民法院民事案件的受理范围，当事人以此为由主张房改房买卖合同无效的，不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。

2、家庭成员之间因确认公有住房承租人资格发生争议的，应由公有住房行政主管部门处理，不属于人民法院民事案件受理范围，当事人以此为由主张撤销公有住房承租证、要求确认公有住房承租权变更无效等纠纷，不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。

二、关于房改房买卖合同的效力认定

１、房改房买卖合同的效力需要经公有住房行政主管部门审批后生效，其行为具有不可逆转性，人民法院确认合同无效后，很难恢复至公有住房租赁的原始状况，故应当严格把握法律和政策的界限，原则上不轻易认定房改房买卖合同无效。

2、1999年10月1日《中华人民共和国合同法》实施以后，人民法院确认房改房买卖合同无效，应当严格以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性规范为依据，不能以法律和行政法规的管理性规范为依据，也不得以部门规章、地方性法规、行政规章为依据。

３、一方当事人以房改房买卖未经同住家庭成员协商一致同意、协商证明签字系伪造、代签等为由主张房改房买卖合同无效的，人民法院应综合分析购房款的出资、买卖合同手续经办过程、房屋权属登记、权属证书领取、房屋长期实际居住使用状况、出资装修情况等因素，合理判断当事人对房改房买卖合同的签订及履行是否明知或认可。

三、关于房改房权属的认定

１、家庭成员之间对房改房的权属有约定，且不违反法律法规禁止性规定的，人民法院应当按照当事人的约定确定房改房的权属，但该约定不得对抗第三人。

２、对登记产权人之外的其他共同居住的家庭成员主张确认房改房所有权、使用权的，如其另行享受过福利分房或领取过一次性住房补贴，或者在1998年之后参加工作，其工资中已包含住房补贴福利的，原则上可以不予支持。

３、购买房改房的行为发生在2007年10月1日物权法施行以后，确定房屋权属应当严格按照物权法的规定，以物权登记生效为依据，登记产权人之外的其他家庭成员在购买房改房时出资的，应视为借贷或赠与等其他债权关系。

４、购买公有住房的行为和诉讼均发生在2007年10月1日物权法施行以前，应当适用当时的法律法规处理，不能适用物权法的规定。

５、购买房改房的行为发生在2007年10月1日物权法施行以前，但在物权法施行以后发生诉讼的，确定房屋权属可以参照物权法的规定，以物权登记生效为一般原则，不宜认定登记产权人之外的其他共同居住的家庭成员为产权共有人，对其所享有的原公有住房使用权或在购买房改房时的出资，可以根据案件的具体实际情况，酌情采取确认使用权、恢复原状（维持原有实际居住状况）、折价补偿等物权保护方法。

对登记产权人之外的其他共同居住的家庭成员主张确认所有权、排除妨碍、迁让等其他排他性物权保护方法的，人民法院不予支持。

四、房改房争议纠纷处理中应当遵循的原则

1、人民法院在审理婚姻家庭、侵权、物权保护、确认所有权、使用权等纠纷中，应当首先对遗产、夫妻共同财产、同居期间的财产范围作出认定，如一方当事人对涉案房改房权属提出争议，且确实涉及案外人利益无法并案处理的，应当释明当事人另案提起诉讼。

2、人民法院在审理婚姻家庭、侵权、物权保护、确认所有权、使用权等纠纷中，应当释明当事人是否要求对争议房产进行分割，如当事人明确请求对争议房产进行分割处理的，应当按照法律规定和案件的实际情况采取实物分割、相互竞价或者折价归并等方法处理，不能简单地仅明确各自份额而不予实际处理。

诚然，如果采用折价归并形式则需要对房屋产权或使用权价值进行评估，实际操作比较复杂成本较高，但对于破解一家人你死我活地争夺一套房改房的法律适用难题而言还是值得的。将唯一的房改房转化为货币价值，再综合考虑双方的贡献大小、过错程度等因素，合理确定双方的份额比例，以达到平衡双方当事人的利益，这样的处理原则法院的自由裁量权相对大些。在评估时，除委托鉴定机构外，也可以动员当事人协商一致认可其市场价值，或参照婚姻案件处理原则中的相互竞价方式减少成本。

3、家庭成员中的一方按房改政策购得房改房后，以登记产权人名义要求其他共同居住的家庭成员迁让的，一般不予支持；如其他成年共同居住的家庭成员在外另行享有房屋产权或者承租公有住房的，产权人要求其迁让的，可以予以支持。

4、对于登记产权人以外的其他家庭成员房改房权益的保护应综合把握以下因素：

1）是否是原公有住房的承租人；

2）福利分房时有无考虑家庭成员实际居住条件，是否仅以职务、职级、职称、工龄等为条件；

3）是否属于拆迁安置对象；

4）在争议房屋是否具有本市常住户籍；

5）是否长期实际居住；

6）拆迁时产权置换或安置公有住房新增面积补差款及其他进住费用的出资情况；

7）购买房改房的款项出资情况；

8）登记产权人之外的其他家庭成员是否因此而丧失参加福利分房或另行购买房改房的权利；

9）登记产权人之外的其他家庭成员是否参加过福利分房或另行购买过房改房，是否享受过住房补贴等。

5、具有下列情形之一，且在争议房屋具有本市常住户籍、长期实际居住，没有参加过其他福利分房或另行购买过房改房的，人民法院可以确认登记产权人以外的其他家庭成员对房改房享有住房使用权：

1）原承租人；

2）福利分房时承租人的其他家庭成员明确计入分房人口计算分房面积的；

3）属于拆迁安置对象的；

4）拆迁时其他家庭成员或其工作单位支付过产权置换或安置公有住房新增面积补差款及其他进住费用的。

6、符合以上条件且对争议房改房享有使用权的其他家庭成员，在购买房改房时虽未登记为产权人，但对购房实际全部出资或部分出资的，人民法院可以根据案件的具体实际情况，对登记产权人以外的其他家庭成员酌情采取恢复原状（维持原有实际居住状况）、对房屋增值部分折价补偿等原则处理。

之所以作如上考虑，主要是基于以下原因：根据我国福利分房和房改政策的规定，原则上一户（指夫妻双方）只能享受一次福利分房，一户（同一户籍中的一家）只能享受一次房改机会，房产经营公司和房改办对此政策把握比较严，而单位自管公房控制不严，实践中常发生一对夫妻在各自单位分配两处以上公房的情况。因此，在福利分房中明确计入分房人口的，或者属于拆迁安置对象、其工作单位支付过拆迁新增面积补差款的（也有应支付没有钱未支付的），其直接后果即丧失了参加福利分房的资格（以单位有分房条件为前提）；同样，在同一户籍上，任何一人购买了房改房，其他人均将失去参加房改的资格（这是主张房改房家庭成员代表登记的核心内容）。符合上述条件的家庭成员，其对分配或拆迁安置的公房面积大小是有贡献的，又丧失了参加福利分房或房改的资格，不酌情考虑给予补偿是不公平的。