南京中院-房屋确权纠纷一审败诉后二审强势改判，对半分割房产份额-南京婚姻律师庄荣华胜诉案例！

庄律师

2026-04-12 19:45:34

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南京婚姻律师庄荣华重磅胜诉！

房屋确权纠纷一审败诉后二审强势改判，对半分割房产份额

南京婚姻律师庄荣华代理一起父母子女间房屋确权纠纷，当事人一审败诉后委托庄律师上诉，案件由南京市中级人民法院审理，承办法官相媛媛。庄律师精准梳理证据、明晰法律关系，直击案件核心争议，最终二审法院改判，当事人成功取得案涉房屋 50% 产权份额，实现一审败诉后的二审翻盘！

一、双方核心观点激烈冲突

一审败诉陷维权困境

本案系婚姻家事领域中的房屋确权纠纷，由江苏省南京市中级人民法院审理，承办法官相媛媛，2022 年 1 月 7 日立案，为二审改判案件。南京婚姻律师庄荣华作为上诉人 W 的委托诉讼代理人，全程参与案件二审诉讼工作。

上诉人 W 系被上诉人 Z、J 的女儿，另一被上诉人 P 为 W 的兄弟，Z 在二审审理期间因病去世，P 作为其法定继承人参与诉讼。本案核心围绕南京市秦淮区某房屋（下称案涉房屋）的产权归属展开，双方观点形成尖锐对立：

上诉人 W 的诉讼主张：W 诉请要求 Z、J 配合将案涉房屋登记至其名下，事实与理由为 2009 年其出资为 Z、J 购置另一套居住房屋，双方达成拆迁安置补偿转让的口头约定，以出资购房交换 Z、J 名下房屋的拆迁回购权及相关权益，且自 2009 年起 W 一直实际办理拆迁相关事宜、领取过渡费，Z、J 长期无异议，案涉房屋应归 W 所有；同时 Z、J 在涉案期间不具有完全民事行为能力，其一审陈述非真实意思表示，且单方撤销委托的行为因涉及第三方、已实际履行而无效。

被上诉人方抗辩观点：Z、J 及 P 辩称，W 仅是案涉房屋拆迁、回购事宜的委托代理人，其参与行为的法律后果均归属于 Z、J，双方不存在拆迁权益转让的合意；南湖房屋系 Z、J 自行出资购买，并非 W 垫付，且 Z、J 具有完全民事行为能力，其撤回委托、发表声明的行为合法有效，请求驳回 W 的上诉，维持一审判决。

一审法院经审理认为 W 仅系委托代理人，主张转让拆迁权益缺乏事实依据，判决驳回其全部诉讼请求。W 一审败诉后，委托南京婚姻家事律师庄荣华介入二审程序，房屋确权二审改判律师成功案例的维权之路正式开启。

庄荣华律师代理上诉人

庄荣华律师联系方式：13770501904（手机微信同号）

二、庄荣华律师精准破局

二审实现房屋确权改判胜诉

作为房屋确权二审改判律师成功案例，本案中南京婚姻律师庄荣华接手案件后，第一时间梳理案件全流程证据、分析一审败诉症结，从法律、证据、程序多维度制定专业诉讼策略，充分展现了专业律师在房屋确权纠纷中的核心作用，也是房屋确权二审改判律师成功案例的典型体现。

（一）核心办案思路，直击案件关键

证据链整合：庄律师指导当事人梳理并提交了购房转账记录、房屋买卖中介合同、原房主证言、与 J 的沟通录音、拆迁协议、公证书等关键证据，形成完整证据链，充分证明 W 为 Z、J 出资购房的事实，以及双方实际履行拆迁权益相关约定的客观行为。

法律关系界定：针对被上诉人主张的“委托代理关系”，庄律师精准指出，案涉《承诺书》经公证，内容并非单纯的委托授权，而是 Z、J 对拆迁权益的部分让渡，且 W 以被拆迁人身份签订拆迁协议，实际享有并行使拆迁相关权利，双方并非单纯的委托代理关系。

行为能力抗辩：庄律师提交 Z 的相关诊疗记录，对其民事行为能力提出合理质疑，否定其在一审中相关陈述的真实性与有效性，削弱被上诉人抗辩的合法性基础。

（二）法院核心裁判观点，采纳庄律师代理意见

二审法院经审理，将W 与 Z、J 之间是否就案涉房屋达成房屋回购权转让合同，案涉房屋实际权利归谁所有作为案件核心争议焦点，并最终采纳了南京离婚律师庄荣华的核心代理意见，作出改判判决：

认定 W 为 Z、J 出资购买南湖房屋的事实成立，案涉《承诺书》系双方真实意思表示，且已实际履行，Z、J 通过该承诺书将案涉房屋的部分拆迁权益转让给 W，双方并非单纯的委托代理关系，一审法院对此事实认定不当，依法予以纠正。

因 W 未能提供书面协议证明其享有案涉房屋全部产权，结合出资情况、协议履行、拆迁权益行使等综合因素，认定案涉房屋由 W 享有 50% 产权份额，Z、J 享有 50% 产权份额。

因 Z 在诉讼中去世，其享有的份额由继承人另行处理，故驳回 W 要求将房屋全部登记至其名下的诉讼请求。

（三）本案胜诉结果（房屋确权二审改判律师成功案例）

撤销南京市建邺区人民法院（2021）苏 0某民初号民事判决；

位于南京市秦淮区某房屋由 W 享有 50% 的产权份额，由 Z、J 享有 50% 的产权份额；

驳回 W 的其他诉讼请求；

一审案件受理费 5080 元，减半收取 2540 元，由 W 负担 1270 元，由 J 负担 1270 元；二审案件受理费 5080 元，由 W 负担 2540 元，由 J 负担 2540 元；

本判决为终审判决。

（四）庄荣华律师代理的多元价值体现

法律价值：精准界定法律关系，打破一审“委托代理” 的事实认定，让法院认可拆迁权益转让的合意，为当事人争取到合法的产权份额；

经济价值：帮助当事人取得案涉房屋 50% 产权份额，实现了房产价值的合法分割，为当事人挽回了重大经济损失；

程序流程价值：全程把控二审诉讼流程，从证据提交、庭审质证到代理意见发表，每一步都专业规划，高效推进案件审理；

情绪疏导价值：当事人一审败诉后情绪低落，庄律师不仅提供专业法律帮助，还及时疏导其负面情绪，让当事人在维权过程中保持理性，坚定维权信心。

三、房屋确权纠纷法律要点解析

本案属于婚姻家事领域中亲属间房屋确权纠纷，多因亲属间出资购房、拆迁权益约定、借名买房等情形引发，结合《民法典》及司法实践，梳理此类纠纷的核心法律要点，也是房屋确权二审改判律师成功案例的重要法律参考：

《民法典》相关规定：《民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。同时，第二百三十四条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，法院并未仅以房屋登记信息定案，而是结合实际出资、合意约定、实际履行行为综合认定物权归属，体现了“物权登记与实际权利相一致” 的裁判原则。

证据准备攻防要点：此类案件中，出资凭证（转账记录、收条、购房合同）、合意约定证据（聊天记录、录音、公证书、书面协议）、实际行使权利的证据（拆迁协议签字、费用领取记录、房屋实际使用证据）是核心证据；被告方常见的抗辩点为“委托代理”“赠与”“借款”，需针对性提供证据反驳。

诉讼程序要点：一审败诉后，上诉人需在法定期限内提起上诉，二审中需重点提交新证据或对一审证据进行重新梳理质证，精准指出一审法院事实认定、法律适用的错误；若案件中涉及当事人民事行为能力、继承人参与诉讼等情形，需及时向法院申请相关认定或追加当事人。

司法实践裁判标准：亲属间房屋确权纠纷，法院会优先考量亲属间的身份关系，结合实际出资、双方合意、实际履行行为综合判断，并非单纯依据物权登记，注重保护实际权利人的合法权益，同时兼顾亲属间的公平原则。

四、亲属间房屋确权纠纷的

司法与社会分析及实操建议

（一）纠纷性质与高发情形

本案属于婚姻家事领域的亲属间房屋确权纠纷，此类纠纷多发生在父母子女、兄弟姐妹等近亲属之间，常见诱因包括：无书面协议的出资购房、拆迁权益口头约定、借名买房未留凭证、亲属间财产混同等。因亲属间碍于情面往往缺乏书面约定，后期易因财产利益产生矛盾，成为婚姻家事纠纷中的高频类型。

（二）多维度分析与建议

事前预防：亲属间涉及出资购房、拆迁权益转让、借名买房等事宜时，务必签订书面协议，明确各方的权利义务、财产归属、违约责任等内容，必要时可对协议进行公证，从源头避免纠纷；同时，妥善保存所有出资凭证、沟通记录，做到有据可查。

事中处理：若已产生争议，首先尝试亲属间友好协商，必要时可委托专业婚姻家事律师介入调解，制定合理的分割或补偿方案，高效解决纠纷；若协商无果，及时固定证据，启动诉讼程序，避免因证据灭失、超过诉讼时效等丧失维权机会。

事后维权：一审判决若不利，切勿放弃，及时委托专业律师分析一审败诉原因，针对性制定二审诉讼策略，房屋确权二审改判律师成功案例也证明，专业的法律介入能有效扭转诉讼局面。

情绪与关系考量：亲属间的财产纠纷往往伴随亲情的破裂，维权过程中需保持理性，在争取合法权益的同时，可酌情兼顾亲情，尽量通过调解方式解决，减少矛盾的激化。

五、律师寄语

亲情本是世间最珍贵的联结，却常因房产、财产利益变得支离破碎，这是婚姻家事律师最不愿见到的场景。本案作为房屋确权二审改判律师成功案例，既体现了司法裁判“重事实、重证据” 的原则，也提醒着每一个人：亲属间的财产往来，情分之外更要讲规则，书面约定不是“不信任”，而是为亲情加上一道 “保护锁”。

在房屋确权、婚姻家事等各类纠纷中，专业律师的作用不仅是“打官司”，更是为当事人梳理法律关系、制定维权策略、平衡利益与情感。南京离婚律师庄荣华团队深耕婚姻家事领域多年，始终坚持 “法律专业 + 人文关怀” 的办案理念，在房屋确权二审改判律师成功案例等各类案件中，用专业的法律知识、精准的诉讼策略，为当事人的合法权益保驾护航。

司法裁判的本质是定分止争，而法律的意义，不仅是维护公平正义，更是守护人间温情。愿每一份亲情都能远离财产纠纷，愿每一个人的合法权益都能得到法律的保护！

六、本案二审民事判决书

江苏省南京市中级人民法院

民事判决书(2022) 苏 01 民终号

上诉人 (原审原告):W, 女，汉族，退休职工。住南京市某区某路某号某幢某室。

委托诉讼代理人：庄荣华，江苏圣典律师事务所律师。

被上诉人 (原审被告):J, 女，汉族，户籍地南京市某区某沟某号某幢某室

被上诉人：P, 男，汉族，退休职工，住南京市某区某沟某号某幢某室。

上诉人 W 因与被上诉人 Z,J 合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院 (2021) 苏 0某民初号民事判决，向本院提起上诉，本院于 2022 年 1 月 7 日立案后，依法适用二审程序，由审判员独任审理，于 2022 年 2 月 23 日不公开开庭审理了本案。上诉人 W 委托诉讼代理人XXX，被上诉人 Z、J 共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。因在本院二审审理期间，Z 于 2022 年 3 月 9 日因病去世，本院依法追加 Z 的法定继承人 P 参加本案诉讼。后 W 于 2022 年 4 月 22 日撤销对XXX的委托，委托庄荣华、杨成作为委托诉讼代理人参加本案诉讼。本案现已审理终结。

W上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。

事实与理由:一、Z 和 J 不具有完全民事行为能力。两被上诉人不具有完全民事行为能力，一审诉讼中的陈述并非两被上诉人的真实意思表示。二、一审判决未查明 W 购买南京市某区某湖边某号某幢某室房屋 (以下简称南湖房屋) 的实际情况。上诉人与被上诉人在 2009 年时的经济条件有明显差异。上诉人在 2009 年时已经从企业退休，为了和被上诉人达成置换，从银行贷款数十万元，加上自己的存款购买了南湖的房屋用于两被上诉人居住，同时上诉人每月归还银行贷款利息。两被上诉人都是离休干部，月收入高于上诉人数倍，两被上诉人没有要求两子女在物质上给予帮助，因此不可能出现上诉人出于对两被上诉人的关爱借款买房的情况。2009 年原坐落南京市某区某光路街道某沟某号某幢某室 (以下简称某沟 201 室) 房屋拆迁时，双方达成置换约定，每年的补贴款都是 Z 将身份证交付给 W, 由 W 领取。双方并未对南湖房屋的购房款进行对账，双方对置换事实已经确认。一审中被上诉人的陈述前后矛盾。被上诉人的代理人认为南湖房屋由上诉人垫资购买，但一审法庭调查时 J 陈述自己购买。三、一审法院认定事实错误，从双方实际履行的法律行为来看，双方存在真实的拆迁安置补偿转让协议。上诉人 2009 年出资数十万元为被上诉人购买南湖房屋，房屋价值与拆迁利益相当。2009 年双方达成协议时，某沟房产价值远低于南湖房产。上诉人在相关拆迁文件上签名并非以代理人身份进行，双方签订的承诺书中同意 W 和 Z 签订《货币补偿协议》和《补充协议》, 在上述协议中上诉人的主体地位均为被拆迁人，也在协议上签名。自 2009 年至今的过渡费一直由上诉人领取，被上诉人一直予以配合，从未提出异议和要求返还，J 在录音中对此也予以认可。上诉人与 J 的录音能够证明被上诉人将某沟拆迁回购房及相关权益转让给上诉人。四、上诉人出资购买南湖房产是为了和被上诉人交换某沟拆迁回购房及相关权益，并非垫付购房款。被上诉人撤销行为发生在 2021 年 3 月，而 W2009 年至 2020 年已经实际办理拆迁事宜和协议签订，该行为已经产生法律后果，且涉及第三方，不可撤销。被上诉人 2020 年 10 月 12 日转给 W 的数十万元，P 也收到同样款项，并非返还南湖房屋购房款。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。

Z、J 在 2022 年 2 月 23 日庭审时辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，其上诉主张不能成立，请求驳回上诉，维持原判。

P 参加本案诉讼后辩称，同意一审判决。

W 向一审法院起诉请求：判令 1.Z、J 继续履行合同，配合将坐落南京市某区某沟某号某幢一单元某室房屋 (以下简称某沟某室) 登记至 W 名下；2.Z、J 承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：Z、J 系夫妻，有一女 W, 子 P。某沟 201 室登记的所有权人系 Z。2009 年 9 月 21 日，W 代理 Z、J 与某签订《房地产买卖中介合同》及其补充协议，约定：Z、J 以数十万元购买南湖边某室 (为合理避税申报价为数十万元)。同日，W 向某支付首付款数十万元，后由 W 付中介费及剩余房款。

2009 年 11 月 13 日，W 和 Z、J 出具《承诺书》:Z 是某沟 201 室产权人，经协商一致，同意由 Z、W 就拆迁签订《货币补偿协议》《补充协议》并签名，涉及将来回购房产时发生的相关税费由其自行承担。同日，公证确认《承诺书》系三人在公证处当面所签。

2009 年 11 月 19 日，W、Z 与南京市白下区危旧房开发公司签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》, 约定：被拆迁某沟 201 室房屋货币补偿合计数十万元，拆迁补助费用合计十数万元；认购一套 90 平方米房屋 (回购价数十万元)。

W 于同日出具《具结书》: "某沟 201 室产权人 Z 现拆迁，由我 W 全权办理拆迁补偿款及回购相关事宜，家中矛盾本人自负，与拆迁办 (公司) 无关"。

2019 年 2 月 13 日，Z、J 出具《委托书》: 委托 W 为唯一合法代理人，代表处理房屋回购全部事务 (含代为签订补偿、补助协议，代领补偿、补助款，代办房屋选房、验收和支付房款，代办回购房屋的不动产权证，代缴税费并领取上述证件)。

2 月 20 日，公证确认《委托书》系 Z、J 签名且知悉法律后果。后由 W 领取拆迁补助款，选定某沟某室的房屋。

2020 年 12 月 25 日、2021 年 1 月 2 日和 3 月 1 日，W 询问 J 南湖房屋是否由 W 出资、某沟回购权归 W,J 均表示认可。2021 年 3 月 23 日，W、Z、J 及 P 因房产纠纷报警。

2021 年 3 月 22 日，Z、J 出具《声明书》: 撤回 2019 年 2 月 13 日的《委托书》。同日，公证确认《声明书》系 Z、J 签名且知悉法律后果。4 月 21 日，Z、J《声明》:W 非产权人亦非同住人，故 Z 名下某沟 201 室拆迁回购与其无关。7 月 1 日，某沟某室登记在 Z 名下。

一审审理过程中，一审法院前往南湖边某室询问 J。J 称 Z 在住院，南湖边某室系夫妻二人出资购买，没有将拆迁回购房屋过户给 W 的约定，承诺书仅是委托。

一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《承诺书》及《具结书》、《委托书》、《声明书》、《声明》等证据可知，W 参与办理某沟 201 室的拆迁，回购相关事宜，仅系 Z、J 的委托代理人，其参与办理行为产生的法律效果直接归于 Z、J。W 主张其与 Z、J 之间存在转让某沟 201 室拆迁回购房及相关利益等合意缺乏事实依据，对其诉讼请求，不予支持。一审法院据此判决：驳回 W 的诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。W 提交：1、Z 在南京市第一医院的脑卒中病人功能评定表、入院记录、出院记录、南京中医药大学第二附属医院病历，拟证明 Z 无完全民事行为能力，其授权无效；2、(2021) 苏 0某民初号民事判决书，拟证明 W 曾经申请对 Z 的民事行为能力进行鉴定，但因 Z 不愿意鉴定，法院判决驳回 W 的申请。经质证，J、P 认为证据 1 不能反映 Z 的精神和智力水平，且相关诊疗记录能够证明 Z 精神和智力正常，不存在神志不清的状况。证据 2 与本案没有关联性，Z 因为骨折住院无法进行鉴定。

本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。

本案二审主要争议焦点为：W 与 Z、J 之间是否就某沟房屋达成房屋回购权转让合同，某沟房屋实际权利归谁所有。

本院认为，当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，W 主张其与 Z、J 就南湖房屋和某沟房屋拆迁回购房屋及相关拆迁利益达成交换协议，由其出资为 Z、J 购买南湖房屋，某沟房屋拆迁回购房屋及相关拆迁利益由其享有，对此负有举证责任。W在一审中提交的《房地产买卖中介合同》、收条、原房主某出具的情况说明、银行流水以及与J的录音，能够相互印证，足以证明南湖房屋系由W出资为Z、J购买、在南湖房屋购买后，双方当事人于2009年11月13日出具承诺书，载明:"Z是某沟201室产权人，经协商一致，同意由Z、W就拆迁签订《货币补偿协议》、《补充协议》并签名",该承诺书经过公证，应当认定《承诺书》是双方真实意思表示。且双方实际已按该承诺书内容履行，W作为被拆迁人与Z共同与拆迁部门签订《货币补偿协议》、《补充协议》,故结合南湖房屋购买时间、出资情况、承诺书和拆迁协议的内容，可以认定双方经协商达成以W为Z、J出资购买南湖房屋为条件，W取得与Z共同签订《货币补偿协议》、《补充协议》的权利、虽然某沟201室房屋产权原系Z、J所有，但Z、J已通过承诺书将该房屋部分权利转让给W,且该承诺书经过公证，对双方当事人均有约束力。故案涉《货币补偿协议》、《补充协议》项下的相关拆迁权益应当由W、Z共同享有。虽然 Z 后于 2019 年出具委托书，委托 W 作为代理人办理房屋回购全部事务，但不足以否定 W 对案涉拆迁权益亦享有相关权利。Z、J 主张其与 W 之间仅系委托关系，W 是代理人，案涉拆迁利益与 W 无关，但双方签订的承诺书明显不符合委托书的格式和内容要求，且双方已实际按承诺书内容履行签订案涉拆迁协议，故该项意见依据不足，本院不予采纳。

一审法院认定W参与办理某沟201室的拆迁、回购相关事宜，仅系Z、J的委托代理人，认定事实存在不当，本院予以纠正。W 虽主张其与 Z、J 已达成某沟拆迁回购房屋全部权利归其所有的协议，但由于其对此未能提供双方签订的确认某沟回购房屋实际权利人的书面协议，其提交的其与 J 之间的录音亦不足以证明 Z、J 与其协商一致共同确认某沟拆迁回购房屋全部权利归其所有，故 W 要求确认某沟某室房屋全部权利归其所有的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综合考虑 W 出资为 Z、J 购买南湖房屋情况、承诺书及拆迁协议、补偿协议的具体内容，案涉房屋拆迁渡费领取情况。本院认定某沟某室房屋由W和Z共同共有，由W享有50%产权份额，由Z、J享有50%产权份额。因 Z 现已去世，故 Z 应享有的产权份额应由其继承人另行处理，W 在本案中要求 Z、J 将某沟某室房屋登记至其名下的诉讼请求，本院不予支持。

综上所述，W 的上诉请求部分成立，应予支持；一审法院认定事实部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下:

一、撤销南京市建邺区人民法院(2021)苏0某民初号民事判决；二、位于南京市某区某沟某号某幢一单元某室房屋，由W享有50%的产权份额，由Z、J享有50%的产权份额。三、驳回W其他诉讼请求。

一审案件受理费 5080 元，减半收取 2540 元，由 W 负担 1270 元，由 J 负担 1270 元；二审案件受理费 5080 元，由 W 负担 2540 元，由 J 负担 2540 元。

本判决为终审判决。

南京市中级人民法院

审判员相媛媛

本件与原本核对无异

书记员宋龙雯

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